ENGİN YILDIRIM RÖPORTAJI 

24 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör, icra kurulu üyesi” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; Bir dönem sahibi olduğu danışmanlık şirketi ile Kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım'ın; Önemli birçok AVM ve Karma Projenin geliştirilmesi, yönetilmesi ve kiralanmasında imzası bulunmaktadır. Göktürk Dergisi için de yazılar yazan Yıldırım’la bu kez 'Karma Projeler ile AVM yönetimi hakkında ve alışveriş sektörüne pandeminin etkisi' konularında çok özel bir röportaj gerçekleştirdik…

Engin bey, sektörün tecrübeli yöneticilerinden birisiniz. Edindiğiniz tecrübeler ışığında okuyucularımıza 'akıllı alışveriş' ile ilgili ipuçları verir misiniz?

Alışverişe çıkmadan önce mutlaka gardırobunuzu öncelikle gözden geçirin, bir bütçe yapın ve bunu alışveriş listenize yazın. Nasıl olsa kartla alıyorum düşüncesiyle gereksiz şeyleri almayın ve bütçenizin dışına çıkmayın. Kombine edilebilir parçalara yatırım yapın, trend kurbanı olmayın. İndirim sezonlarını takip edin. Moraliniz bozukken, çok mutluyken veya çok açken alışverişe çıkmayın.

Alışveriş yaparken 5N1K kuralını unutmayın.

Neyi alıyorum?

Neyle giyeceğim?

Ne için giyeceğim?

Ne zaman giyeceğim?

Ve K… Kaça?

Yiyeceklerle ilgili tüyolara gelince;

Bir fast-food restoranına kalp dostu bir salata sipariş etme niyetiyle girip de, üç katlı salamlı cheeseburger ve yanında büyük boy patates kızartması alıp çıktığınız oldu mu? Sizi ayartan koku oldu, değil mi? Yiyeceklerden söz açmışken, süpermarketler neden fırınlarını hemen mağazasının girişine koyarlar, biliyor musunuz? Bunun nedeni yalnızca yeni pişmiş ekmek kokusunun tazelik belirtisiyle, insana güçlü bir rahatlama duygusu vererek kendini evinde gibi hissettirmesi değildir. Market yöneticileri, kızarmış ekmek veya çörek kokusunun burnunuza dolduğu anda karnınızın acıkacağını bilirler. Öyle ki, o an elinizdeki alışveriş listesini bir kenara atıp, hiç aklınızdan geçmeyen yiyecek maddelerini almaya koşturabilirsiniz. Markete bir fırın ekleyin, ekmek, yağ ve reçel satışlarının artacağı garantidir. Araştırmalar, pişmekte olan ekmek kokusunun birçok ürün hattında satışları artırmak için kârlı bir egzersiz olduğunu gösteriyor.

Başarılı AVM Yönetimin sihirli formülü nedir?

Sihirli formülü yok ama en önemli püf noktası yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. ‘Eş, dost, arkadaş’  tavsiyesi ile on milyonlarca dolar yatırım yapılan AVM’lerin yönetiminin torpilli kişilere teslim edilmesi pahalıya mal olabilir. Günümüz şartlarında, yoğun rekabet ortamında iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün değeri artacaktır. Dolayısıyla günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı ‘reklam&pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmesiyle ortaya çıkmaktadır. Takım çalışmasına uygun işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırla tam destek verilmeli. Global düşünüp, yerel hareket edilmeli.

İşporta’dan AVM’lere alışveriş evrim geçirdi diyebilir miyiz?

Evet diyebiliriz. Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile birlikte alışverişin kalbi AVM'lerde atmaya başladı. Nerede o eski sokak satıcıları? Zerzevatçı, yorgancı, hallacı, macuncu, yoğurtçu, eskici,  bohçacı, sütçü,  galetacı, halkacı, fırıldakçı, sakalar ve kalaycı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle "maziye gömülen" pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi. Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş vb. Çok çeşitli kanallardan hatta dünyanın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabilmekte. Nereden nereye...

AVM’lerde mecburi istikamet neden “Renovasyon” ?

'Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM'nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme...' gibi nedenlerden ötürü yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmektedir.  Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM'lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.

Gayrimenkul sektörünün cazibe merkezleri Karma Projeleri kısaca anlatır mısınız? Ve karma projenin yönetimi hakkındaki görüşleriniz nelerdir?

Karma projeler, “konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze...” fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran “akıllı yaşam alanlarıdır.” Karma projeler, "mixed use" olarak da ifade edilmektedir. Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan 'üst düzey yöneticinin' öncelikli olarak “iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan altyapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen...'' profesyonel olması gerekmektedir. Tabii ki ihtiyaç hasıl olan alanlarda da uzman kişi veya şirketlerden de danışmanlık hizmeti alınmalıdır. Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını ziyaret ediyor. Dolayısıyla karma projenin genel müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir!

İçinde bulunduğumuz Pandemi gibi zor dönemlerde neler yapmalıyız ?

Zor zamanlardan geçerken sağlam duralım! Daha önce hiç karşılaşmadığımız bu süreçten güçlenerek çıkabilmek için olumlu tutumumuzu korumamız, birbirimize destek olmamız ve iyimser bir yaklaşım sergilememiz gerekiyor. 

Pandemi nedeniyle susup bir kenara çekilmek onca yıl yapılan emeklerin de boşa harcanmasına neden olur. Kriz ortamları fırsatlar barındırır ve bir kenara çekilmek yerine pazarlama faaliyetlerinizle ‘ben buradayım demelisiniz!'  Bu ortamda hepimize düşen önemli görevler var. Sağlıklı ve gerçekçi bir durum tespiti yapmalıyız. Hepimizin aynı gemide olduğu bilinciyle, olası hasarları el birliği ile en aza indirecek ve çarkın dönmesini sürdürecek önlemlere odaklanmalıyız. 

Pandemi sırasında alışveriş, eğlence ve turizm sektörlerlerinin yanı sıra geleneksel mesleklerinde gelişimi durdu, buna karşılık internette patlama yaşanmaktadır. Alışveriş büyük ölçüde internet üzerinden gerçekleşmekte, haberler bile eskisine göre daha fazla internet ve dijital ortamdan takip edilmektedir. Okuldaki eğitim uzaktan eğitime dönüştü, çalışma saatleri azaldı, birçok iş yerinde esnek saat ve evden çalışma sistemine dönüştü. Buna paralel olarak da uzaktan çalışma için yazılım programları tercih edilir oldu. Bütün bunlar dünyadaki ekonomik, eğitim ve sosyal alanlarda derin değişiklikleri yansıtmaktadır. Temassız endüstrilerin gelişimi büyük ivme kazandı. Yapay zeka, robotlar, online ticaret, temassız kart ile alışveriş kullanımı arttı ve video konferanslar iş hayatında yoğun kullanılır oldu. İnsanların internette geçirdiği süre dört saatten sekiz saate çıktı. Bu artış aslında bundan on yıl sonra gerçekleşmesi bekleniyordu. Koronavirüs nedeniyle insanlar hızla sanal gerçekliğe geçti ve yaşlılar bile interneti aktif olarak kullanmaya başladı.

Kriz dönemlerinde şirketlerin en değerli varlıkları sermayeleri değil, müşterileridir. Bir kriz sırasında müşteriler kolayca unutulabilir. Ancak bu, kaybedenlerin yaptığı en büyük hatadır. Kriz dönemi de olsa, insanlar yine alışveriş yapmak zorundadır. Bu noktada şirket için en önemli unsur, müşterilerin değişen ihtiyaçlarını anlayabilmektir. Kriz dönemleri, yeni fırsatların düşünülmesi, bazı cesur hamlelerde bulunma zamanıdır. Rakipleriniz kendini geri çektiği için, pazarda yenilikçi ürünler için önemli bir boşluk doğuyor. Rakiplerinizin dikkati dağılmışken pazara değerli yenilikler getirin. Örneğin, pandemi döneminde paket servisi, internetten satış vb. Satış kanallarına odaklanın. Öte yandan Pandemi döneminde de kapalı alanlar içinde, alışverişin en güvenilir adresinin 'Alışveriş Merkezleri' olduğunu da önemle vurgulamak isterim!

Ülkemizde krizlere, çeşitli zorluklara rağmen AVM’ler markaları, markalar AVM’leri büyüttü. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri, mağazalara ‘en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, doğru pazarlama faaliyetleri ile satışları artırmalarına’ önemli katkılarda bulunmaktadırlar.  AVM ve Perakende sektörleri zor dönemleri her zaman bir nevi iş ortağı olduklarının bilinciyle, empati yaparak aşabilmişlerdir, eminim bundan sonra da öyle olacaktır. 

Sözün özü: "Rüzgar durmuşsa, küreklere asılın.”