5 Yıl Şartı Neden Önemli?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin satın alarak edindikleri bir taşınmazı 5 yıl içinde satmaları durumunda ortaya çıkan kazanç, “değer artışı kazancı” kapsamında gelir vergisine tabi tutuluyor.

Beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise bu vergi uygulanmıyor. Süre hesabında takvim günü esas alınıyor.

Beyanname Mart Ayında Verilecek

2025 yılı içinde 5 yıl dolmadan satış yapanlar, kazançlarını 2026 yılı Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirecek. Hesaplanan vergi iki taksitte ödenecek:

  • İlk taksit: Mart

  • İkinci taksit: Temmuz

Beyanname verilmemesi halinde vergi aslına ek olarak usulsüzlük cezası ve gecikme faizi söz konusu olacak.

Hangi İşlemler Vergi Kapsamında?

Vergi sadece klasik satış işlemleriyle sınırlı değil. Aşağıdaki durumlar da değer artışı kazancı kapsamında değerlendiriliyor:

  • Bedel karşılığı devir

  • Takas (trampa)

  • Kamulaştırma

  • Devletleştirme

  • Şirketlere sermaye olarak koyma

Miras Yoluyla Edinilenlerde Vergi Yok

Mirasla elde edilen taşınmazların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu durum, satış süresinden bağımsız olarak geçerli.

Enflasyon Düzeltmesi Nasıl Yapılıyor?

Vergi hesaplamasında satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan dikkate alınmıyor. Önce alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor.

Endeks artışı yüzde 10’u aşarsa maliyet bedeli yükseltilerek gerçek kazanç hesaplanıyor. Böylece enflasyonun yarattığı fiktif kazanç vergilendirilmiyor.

Örnek Hesaplama

Alış Tarihi: Şubat 2022
Alış Bedeli: 3.200.000 TL
Satış Tarihi: Eylül 2025
Satış Bedeli: 6.500.000 TL

Taşınmaz 5 yıl dolmadan satıldığı için değer artışı kazancı hesaplanıyor.

Yİ-ÜFE Endeksleme

  • Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150

  • Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220

Artış oranı yaklaşık yüzde 180 olduğu için endeksleme uygulanıyor.

Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150) ≈ 8.960.000 TL

Bu durumda satış bedeli, güncellenmiş maliyetin altında kaldığından vergi doğmuyor.

Vergi Çıkan Senaryo

Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:

  • Satış bedeli: 9.500.000 TL

  • Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL

  • Kazanç: 540.000 TL

Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı olarak vergilendiriliyor. Vergi oranı yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişiyor.

Örneğin ortalama yüzde 20’lik dilim esas alınırsa:

540.000 TL × %20 = 108.000 TL vergi

Bu tutar mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor.